З 11 липня 2025 р. забудовник (у Польщі його називають deweloper) більше не може тримати прайс-лист у шухляді. Ціни приміщень, які він продає, мають бути на його сайті разом з історією змін, а раз на добу дані про них потрапляють до міністра, який публікує їх як відкриті дані. З 11 листопада 2026 р. змінюється спосіб цього щоденного надсилання.
Тут ми розбираємо, що саме каже закон, де при ручній роботі в Excel ціни легко розходяться і як може виглядати система, у якій сайт, надсилання даних і документи продажу живить одне джерело. Пишемо як невелика фірма, що будує системи на замовлення. Частина про автоматизацію є нашою пропозицією, а не впровадження, яке ми вже зробили для забудовника.
Це не юридична консультація; подробиці своєї ситуації варто перевірити з юристом або бухгалтером.
Що забудовник публікує на своєму сайті
Обов’язок запровадив закон від 21 травня 2025 р., опублікований у Dz.U. (Dziennik Ustaw, офіційний вісник законів Польщі) 2025 poz. 758. Він додав до польського закону про забудовників (ustawa deweloperska) статті 19a і 19b. Норми діють з 11 липня 2025 р., а забудовники, які почали продаж до цієї дати, отримали на пристосування два місяці від набрання законом чинності.
Забудовник веде власний сайт і публікує на ньому для кожного приміщення, яке пропонує:
- ціну за квадратний метр і ціну всієї нерухомості або її частини;
- ціну допоміжних приміщень або необхідних прав, якщо вони не входять у ціну приміщення;
- інші грошові платежі, які несе покупець.
Усі суми вказують з ПДВ (VAT). Ми тримаємося того, що написано в нормі, і не додаємо вимог, яких у ній немає.
Зміна ціни та історія
Коли ціна змінюється, сайт оновлюють того самого дня і вказують дату зміни. Попередні ціни зберігаються від початку продажу, тож сторінка показує не лише сьогоднішню ціну, а весь її шлях.
Реклама, оголошення та пропозиції
У рекламі, оголошеннях і пропозиціях забудовник вказує адресу сторінки з цінами. Отже, прайс-лист не є прихованою сторінкою, про яку знає лише відділ продажу: на нього ведуть реклама, оголошення і пропозиції.
Ціна на сайті і ціна в договорі
Якщо ціна на сайті відрізняється від ціни в договорі, покупець може вимагати укладення договору за найвигіднішою для себе ціною. Саме ця норма найкраще показує, чому ціна має походити з одного місця.
Щоденне надсилання даних і зміна з 11 листопада 2026 р.
Раз на добу забудовник передає дані міністрові, відповідальному за інформатизацію, а міністр публікує їх на порталі даних. Закон не називає адреси, він говорить про портал даних у розумінні польського закону про відкриті дані; цим порталом є dane.gov.pl, польський портал відкритих даних. Самі дані закон називає даними високої цінності.
Закон від 17 липня 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1077) змінює статтю 19b з 11 листопада 2026 р. Дані передаватимуть у формі електронного документа відповідно до структури даних, яку міністр визначить розпорядженням. Закон також передбачає зразки документів, доступні на порталі.
Саму структуру ми тут не описуємо. Її визначає розпорядження, а опис без нього був би здогадом. Станом на 21.10.2026: якщо ви плануєте зміни в надсиланні, спирайтеся на розпорядження і зразки з порталу, а не на переказ із других рук.
Хто стежить за дотриманням
Порушення статей 19a і 19b закон вважає практикою, що порушує колективні інтереси споживачів, тобто справою для Голови UOKiK (польського Управління з питань конкуренції та захисту споживачів). Сам закон 2025 р. не називає розміру штрафів, а відсилає до польського закону про захист конкуренції і споживачів.
Чому ручний Excel ризикований
Забудовник із кількома приміщеннями в продажу може виконувати цей обов’язок за допомогою ретельно веденої таблиці, і в цьому немає нічого поганого. Проблема починається, коли ціна живе в кількох місцях одночасно: у таблиці відділу продажу, на сайті, в оголошеннях, у PDF-пропозиціях, у проєкті договору і у файлі для щоденного надсилання.
Припустімо, що в п’ятницю по обіді відділ продажу знижує в таблиці ціну трьох приміщень. Людина, яка оновлює сайт, у відпустці, тож зміна потрапляє туди лише в понеділок. У суботу клієнт отримує PDF-пропозицію ще зі старою ціною. Кожна затримка дрібна, а разом вони дають ціну, яку неможливо однозначно назвати.
- Перезаписана клітинка. Таблиця зберігає ціну, а не історію. Хто вписує нову ціну на місце старої, стирає те, що закон велить зберігати.
- Дві версії файлу. «cennik_final» і «cennik_final_2» на двох комп’ютерах означають два джерела правди.
- Забуте надсилання. Щоденний обов’язок, що тримається на пам’яті однієї людини, не переживе відпустки чи хвороби.
- Немає дати зміни. Без дати не можна показати, з якого дня діяла ціна, ані відтворити історію.
- Договір з іншого файлу. Якщо ціна в проєкті договору походить з іншого джерела, ніж сайт, розбіжність працює на користь покупця.
Одне джерело даних: як може виглядати система
Рішення не в тому, щоб швидше переписувати. Воно в тому, щоб ціну записували один раз, а сайт, надсилання і документи лише її зчитували. Таку систему ми можемо побудувати. Ось як ми б її спроєктували:
- Реєстр інвестицій і приміщень. Будинки, приміщення, площі, допоміжні приміщення та інші платежі в одній базі, з імпортом із ваших нинішніх таблиць Excel.
- Ціна як історія, а не поле. Кожна зміна є новим записом із датою та автором. Старі записи ніхто не перезаписує, тож історія від початку продажу складається сама.
- Сторінка з цінами з тих самих даних. Затверджена зміна ціни з’являється на сайті одразу, без окремого кроку.
- Щоденне надсилання, про яке не треба пам’ятати. Раз на добу система готує дані у формі, якої вимагають норми, а якщо надсилання не вдалося, повідомляє визначену людину.
- Пропозиції, картки приміщень і дані для договору з того самого запису. PDF для клієнта і проєкт договору беруть ціну з того самого місця, що й сайт.
- Ролі та права доступу. Ціну змінює лише той, хто має на це право, і кожна зміна залишає слід.
- Надсилання як окремий модуль. Коли почне діяти структура даних із розпорядження або коли вона зміниться, виправляють одне місце, а не всю систему.
Частину цих елементів ми вже будували в іншому контексті. Система для управління портфелем комерційної нерухомості, яку ми створили за 11 тижнів у чотири етапи, кожен із протоколом приймання, має генерування PDF-документів, імпорт і експорт Excel, ролі та права доступу. Про проєкт можна прочитати в описі реалізації. Модуля прозорості цін для забудовника ми ще не будували і не вдаємо, що це не так.
Штучний інтелект (ШІ) тут не потрібен. Це завдання для добре продуманої моделі даних, а не для мовної моделі. Де ШІ в нерухомості має сенс і чому те, що він прочитав, завжди перевіряє людина, ми пишемо в записі про читання договорів оренди за допомогою ШІ.
Контрольний список для забудовника
- Випишіть усі місця, де сьогодні живе ціна приміщення: таблиці, сайт, оголошення, пропозиції, проєкти договорів, файл для надсилання.
- Визначте одне джерело, з якого решта братиме ціну, і людину, відповідальну за зміни.
- Перевірте, чи для кожного приміщення у вас є історія цін від початку продажу з датою кожної зміни.
- Перевірте, чи на сайті є ціна за метр, ціна цілого, допоміжні приміщення або права та інші платежі, усе з ПДВ.
- Перевірте, чи зміна ціни потрапляє на сайт того самого дня, зокрема в п’ятницю ввечері.
- Перегляньте рекламу, оголошення і пропозиції: чи є в них адреса сторінки з цінами.
- Домовтеся, хто і як виконує щоденне надсилання даних і що відбувається, коли воно не вдається.
- Сплануйте пристосування надсилання до змін з 11 листопада 2026 р. і стежте за розпорядженням та зразками документів на порталі.
- Обговоріть свій процес із юристом, перш ніж вважати його завершеним.
Поговорімо про ваш прайс-лист
Якщо ціни ваших приміщень сьогодні живуть у кількох файлах, напишіть нам кілька речень про те, який шлях проходить ціна від рішення про зміну до сайту і договору. Ми відповімо, з чого варто почати, і домовимося про безкоштовну консультацію.
Орієнтовну вартість модулів можна скласти в конструкторі орієнтовної ціни. Це орієнтовно; оцінка індивідуальна, бо залежить від ваших процесів.
Джерела
- Закон від 21 травня 2025 р. (Dz.U. 2025 poz. 758), статті 19a і 19b закону про забудовників, перевірено 21.10.2026
- Закон від 17 липня 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1077), зміна статті 19b з 11.11.2026, перевірено 21.10.2026
