Jawność cen mieszkań u dewelopera i wysyłka na dane.gov.pl

Od 11 lipca 2025 r. deweloper nie może trzymać cennika w szufladzie. Ceny lokali w ofercie muszą być na jego stronie razem z historią zmian, a dane o nich raz na dobę trafiają do ministra, który publikuje je jako dane otwarte. Od 11 listopada 2026 r. zmienia się sposób tej codziennej wysyłki.

Porządkujemy tu, co dokładnie mówi ustawa, gdzie przy ręcznej pracy w Excelu łatwo o rozjazd cen i jak może wyglądać system, w którym stronę, wysyłkę danych i dokumenty sprzedaży zasila jedno źródło. Piszemy jako mała firma, która buduje systemy na zamówienie. Część o automatyzacji to nasza propozycja, a nie wdrożenie, które mamy już za sobą u dewelopera.

To nie jest porada prawna; szczegóły swojej sytuacji warto sprawdzić z prawnikiem lub księgową.

Co deweloper publikuje na swojej stronie

Obowiązek wprowadziła ustawa z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), która dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b. Przepisy obowiązują od 11 lipca 2025 r., a deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż przed tą datą, dostali na dostosowanie dwa miesiące od wejścia ustawy w życie.

Deweloper prowadzi własną stronę internetową i publikuje na niej, dla każdego lokalu w ofercie:

• cenę za metr kwadratowy oraz cenę całej nieruchomości lub jej części;
• cenę pomieszczeń przynależnych albo praw niezbędnych, jeśli nie wchodzą w cenę lokalu;
• inne świadczenia pieniężne, które ponosi nabywca.

Wszystkie kwoty podaje się z podatkiem VAT. Trzymamy się tu tego, co stoi w przepisie, i nie dopisujemy wymogów, których w nim nie ma.

Zmiana ceny i historia

Gdy cena się zmienia, stronę aktualizuje się tego samego dnia i podaje datę zmiany. Wcześniejsze ceny zostają zachowane od początku sprzedaży, więc strona pokazuje nie tylko dzisiejszą cenę, ale całą jej drogę.

Reklamy, ogłoszenia i oferty

W reklamach, ogłoszeniach i ofertach deweloper podaje adres strony, na której są ceny. Cennik nie jest więc osobną podstroną, o której wie tylko dział sprzedaży: prowadzą do niego reklamy, ogłoszenia i oferty.

Cena na stronie a cena w umowie

Jeśli cena na stronie różni się od ceny w umowie, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej. Ten przepis najmocniej pokazuje, dlaczego cena powinna pochodzić z jednego miejsca.

Codzienna wysyłka danych i zmiana od 11 listopada 2026 r.

Raz na dobę deweloper przekazuje dane ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, a minister publikuje je na portalu danych. Ustawa nie podaje adresu, mówi o portalu danych w rozumieniu ustawy o otwartych danych; tym portalem jest dane.gov.pl. Same dane ustawa nazywa danymi o wysokiej wartości.

Ustawa z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077) zmienia art. 19b od 11 listopada 2026 r. Dane będą przekazywane w formie dokumentu elektronicznego, zgodnie ze strukturą danych określoną przez ministra w rozporządzeniu. Ustawa przewiduje też wzory dokumentów udostępniane na portalu.

Samej struktury tu nie opisujemy. Określa ją rozporządzenie, a opis przygotowany bez niego byłby zgadywaniem. Stan na 21.10.2026: jeśli planujesz zmiany w wysyłce, oprzyj je na rozporządzeniu i wzorach z portalu, a nie na opisach z drugiej ręki.

Kto pilnuje przepisów

Naruszenie art. 19a i 19b ustawa traktuje jako praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, czyli sprawę dla Prezesa UOKiK. Sama ustawa z 2025 r. nie podaje wysokości kar, tylko odsyła do ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.

Dlaczego ręczny Excel to ryzyko

Deweloper z kilkoma lokalami w sprzedaży może obsłużyć ten obowiązek starannie prowadzonym arkuszem i nie ma w tym nic złego. Kłopot zaczyna się, gdy cena żyje w kilku miejscach naraz: w arkuszu działu sprzedaży, na stronie, w ogłoszeniach, w ofertach PDF, w projekcie umowy i w pliku do codziennej wysyłki.

Załóżmy, że w piątek po południu dział sprzedaży obniża w arkuszu cenę trzech lokali. Osoba, która aktualizuje stronę, jest na urlopie, więc zmiana trafia tam dopiero w poniedziałek. W sobotę klient dostaje ofertę PDF jeszcze ze starą ceną. Każde z tych opóźnień jest drobne, a razem dają cenę, której nie da się jednoznacznie wskazać.

• Nadpisana komórka. Arkusz trzyma cenę, a nie historię. Kto wpisze nową cenę w miejsce starej, kasuje to, co ustawa każe zachować.
• Dwie wersje pliku. „cennik_final” i „cennik_final_2” na dwóch komputerach to dwa źródła prawdy.
• Zapomniana wysyłka. Codzienny obowiązek oparty na pamięci jednej osoby nie przetrwa urlopu ani choroby.
• Brak daty zmiany. Bez daty nie da się pokazać, od kiedy obowiązywała dana cena, ani odtworzyć historii.
• Umowa z innego pliku. Jeśli cena w projekcie umowy pochodzi z innego źródła niż strona, rozbieżność działa na korzyść nabywcy.

Jedno źródło danych: jak może wyglądać system

Rozwiązanie nie polega na tym, żeby szybciej przepisywać. Polega na tym, żeby cena była zapisana raz, a strona, wysyłka i dokumenty tylko ją odczytywały. Taki system możemy zbudować. Tak byśmy go zaprojektowali:

• Rejestr inwestycji i lokali. Budynki, lokale, powierzchnie, pomieszczenia przynależne i inne świadczenia w jednej bazie, z importem z obecnych arkuszy Excel.
• Cena jako historia, a nie pole. Każda zmiana to nowy wpis z datą i autorem. Starych wpisów nikt nie nadpisuje, więc historia od początku sprzedaży powstaje sama.
• Strona z cennikiem z tych samych danych. Zatwierdzona zmiana ceny pojawia się na stronie od razu, bez osobnego kroku.
• Codzienna wysyłka bez pamiętania o niej. System raz na dobę przygotowuje dane w formie, której wymagają przepisy, a gdy wysyłka się nie uda, powiadamia wskazaną osobę.
• Oferty, karty lokali i dane do umowy z tego samego zapisu. Dokument PDF dla klienta i projekt umowy biorą cenę z tego samego miejsca co strona.
• Role i uprawnienia. Cenę zmienia tylko ten, kto ma do tego prawo, a każda zmiana zostawia ślad.
• Wysyłka jako osobny moduł. Gdy zacznie obowiązywać struktura danych z rozporządzenia albo gdy się zmieni, poprawia się jedno miejsce, a nie cały system.

Część tych elementów zbudowaliśmy już w innym kontekście. W systemie do zarządzania portfelem nieruchomości komercyjnych, który powstał w 11 tygodni, w czterech etapach zamkniętych protokołami odbioru, są generowanie dokumentów PDF, import i eksport Excel oraz role i uprawnienia. Opis projektu znajdziesz w realizacji. Modułu jawności cen dla dewelopera jeszcze nie budowaliśmy i nie udajemy, że jest inaczej.

AI nie jest tu potrzebna. To zadanie dla porządnego modelu danych, a nie dla modelu językowego. Gdzie AI w nieruchomościach ma sens i dlaczego jej odczyt zawsze sprawdza człowiek, piszemy we wpisie o odczycie umów najmu przez AI.

Lista kontrolna dla dewelopera

1. Spisz wszystkie miejsca, w których dziś żyje cena lokalu: arkusze, strona, ogłoszenia, oferty, projekty umów, plik do wysyłki.
2. Wskaż jedno źródło, z którego pozostałe mają brać cenę, i osobę odpowiedzialną za zmiany.
3. Sprawdź, czy dla każdego lokalu masz historię cen od początku sprzedaży, z datą każdej zmiany.
4. Sprawdź, czy na stronie są cena za metr, cena całości, pomieszczenia przynależne lub prawa i inne świadczenia, wszystko z VAT.
5. Sprawdź, czy zmiana ceny trafia na stronę tego samego dnia, także w piątek wieczorem.
6. Przejrzyj reklamy, ogłoszenia i oferty pod kątem adresu strony z cenami.
7. Ustal, kto i jak wykonuje codzienną wysyłkę danych oraz co się dzieje, gdy się nie uda.
8. Zaplanuj dostosowanie wysyłki do zmian od 11 listopada 2026 r. i śledź rozporządzenie oraz wzory dokumentów na portalu.
9. Omów swój proces z prawnikiem, zanim uznasz go za zamknięty.

Porozmawiajmy o Twoim cenniku

Jeśli ceny Twoich lokali żyją dziś w kilku plikach, napisz nam w kilku zdaniach, jak wygląda ich droga od decyzji o zmianie do strony i umowy. Odpowiemy, od czego warto zacząć, i umówimy bezpłatną konsultację.

Orientacyjny koszt modułów złożysz w konstruktorze orientacyjnej ceny. To orientacyjnie; wycena jest indywidualna, bo zależy od Twoich procesów.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), art. 19a i 19b ustawy deweloperskiej, sprawdzono 21.10.2026
• Ustawa z dnia 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077), zmiana art. 19b od 11.11.2026, sprawdzono 21.10.2026